Izključitev nasproti kratki prodaji

Ko posojilojemalec neprekinjeno ne opravi hipotekarnih plačil, se nepremičnina izključi. V izključitev, posojilodajalec prevzame lastništvo nepremičnine in izseli posojilojemalca. Zaprte nepremičnine se lahko prodajo na dražbi ali prek tradicionalnih nepremičninskih posrednikov. Za posojilojemalce izključitev škode slabo škodi njihovi bonitetni oceni.

A prodaja na kratko se pogosto uporablja kot alternativa zaprtju, saj zmanjšuje dodatne pristojbine in stroške tako za upnika kot za posojilojemalca. Negativni vpliv na kreditni rezultat posojilojemalca je navadno manjši pri prodaji na kratko, kot pri izključitvi, vendar pa kratka prodaja običajno vključuje veliko več papirja za vse stranke.

Primerjalna tabela

Primerjalna shema za izključitev iz naslova izključitve v primerjavi s kratkimi prodajami

	Izključitev	Kratka razprodaja
Morebiti boste dobili plačilo 3000 USD ali več spodbude za selitev	Ne	Da
Uporablja se kdaj	Posojilojemalci neplačujejo plačil	Posojilojemalec ne more opraviti hipotekarnih plačil, dolgujem več kot trenutno domačo vrednost, posojilodajalec pa se strinja.
Prodala	Posojilodajalec	Lastnik stanovanja
Način prodaje	Na dražbi na Skrbniški prodaji	Realtor
Vpliv na kreditno oceno in kreditno zgodovino	Pade 200 - 400 točk. Poročilo ostaja 7 let.	Spustite 50 - 150 točk. Navedeno na kreditnem poročilu, če upnik poroča o zmanjšanju dolga agencijam za poročanje o kreditni sposobnosti.
Pobudil	Posojilodajalec	Lastnik stanovanja
Prihodnja posojila	Mora poročati o prihodnjih prošnjah za posojilo	O prihodnjih vlogah za posojila se lahko poroča ali ne
Kdo ima nadzor nad nepremičninami	Posojilodajalec	Lastnik stanovanja
Omejitve pri prihodnjih nakupih domov	Primerno za nakup čez 5 let z omejitvami ali 7 let brez omejitev	Lahko kupite takoj pod določenimi pogoji

Vsebina: Izključitev vs Kratka prodaja

• 1 Upravičenost in uporaba
• 2 Kako delujejo izključitve in kratke prodaje?
  • 2.1 Postopek zaprtja
  • 2.2 Postopek prodaje na kratko
• 3 Zapleti za kupce pri zaprtjih in kratki prodaji
• 4 Bonitetna ocena
• 5 Prihodnje lastništvo domov
• 6 Zadnje novice o zaprtju
• 7 Reference

Upravičenost in uporaba

Izključitve se uporabljajo, kadar lastnik stanovanja neplačuje plačila stanovanjskega posojila. Posojilodajalec poseduje premoženje, ki je bilo zastavljeno kot zavarovanje za posojilo. Posojilo po tem, ko je zasežena nepremičnina, jo da na prodajo in uporabi izkupiček za izterjavo hipotekarnega stanja.

Kratke prodaje so na voljo posojilojemalcem, ko dolgujejo več kot trenutno domačo vrednost na trgu. Kratko prodajo je mogoče uporabiti tako, da je lastnik stanovanja trenutno v hipotekarnih plačilih in ko so zaostali. Vendar pa je pred dokončanjem kratke prodaje potrebna odobritev posojilodajalca; posojilodajalci niso dolžni sprejeti prodaje na kratko.

Kako delujejo izključitve in kratke prodaje?

Postopek izključitve

Glede na stanje, v katerem živi posojilojemalec, lahko izključitev sodnega sistema ali ne vključuje sodnega sistema. Za več informacij glejte Sodna izključitev in nepravosodna izključitev.

Po treh do šestih mesecih zamujenih plačil posojilodajalec zapiše obvestilo o neplačilu, ki posojilojemalca obvesti, da se mu soočajo z zaprtjem, in mu daje rok za ponovno vzpostavitev stvari s plačilom dolgov ali reševanjem morebitnih drugih sporov. Dolžina obdobja ponovne uvedbe je odvisna od države, nekatere države dajejo posojilojemalcem le pet dni za poravnavo sporov in dolgov, druge pa dajejo posojilojemalcem do 90 dni.

Če se neplačani znesek hipoteke ne izplača v treh mesecih, lastnik stanovanja prejme obvestilo o prodaji. Nepremičnina se nato proda na dražbi s skrbniško prodajo najvišjemu ponudniku, ki mora v roku 24 ur plačati z gotovino. Izhodiščna ponudba je običajno enaka neporavnanemu stanju posojila in morebitnim dodatnim odvetniškim stroškom, ki bi jih banka morda imela.

Tu je videoposnetek, ki primerja postopek in vpliv izključitve prodaje na kratko prodajo na podlagi petih glavnih meril:

Kratek postopek prodaje

Kadar je tržna vrednost nepremičnine manjša od neporavnane glavnice hipoteke in si posojilojemalec ne more privoščiti plačila hipoteke, se posojilodajalec (ena ali več bank) lahko odloči, da sprejme kratko prodajo. Pri kratki prodaji je izkupiček od prodaje nepremičnine manjši od hipotekarnega stanja, kar je eden od razlogov, da se posojilodajalci lahko obotavljajo, če bodo sprejeli ponudbo posojilojemalca za kratko prodajo. Vsako neplačano stanje, ki ga dolguje posojilodajalcem po kratki prodaji, je znano pomanjkljivost. Pogodbe o prodaji na kratko ne izplačujejo posojilojemalcev obveznosti, da povrnejo morebitne pomanjkljivosti posojila, razen če se stranki posebej dogovorita.

V kratki prodaji lastnik hiše hišo proda na trgu z nepremičnino. Z njim se ravna kot z vsemi domačimi razprodajami. Ko lastnik stanovanja sprejme ponudbo, jo mora sprejeti tudi banka. Za zaključek prodaje lahko traja od 3 do 6 mesecev, uspeh pa ni zagotovljen. Vendar je zvezna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA) leta 2012 ustvarila nova pravila, ki olajšajo in hitrejša ta postopek. Hipotekarni posojilodajalci se morajo na primer odzvati na kratko prodajno ponudbo v roku 30 dni od prejema.

FHFA je avgusta 2012 napovedala ukrepe za kratko prodajo podvodnih domov - domov, kjer je neporavnana hipoteka večja od trenutne tržne vrednosti stanovanja - lažje za lastnike stanovanj, vključno s nudenjem pomoči ljudem, ki imajo finančne težave, a niso zamudili hipotekarna plačila. V skladu z načrtom, ki je začel veljati novembra 2012, so do te pomoči upravičene samo hipoteke, ki sta jih zajamčili Fannie Mae in Freddie Mac. Obseg denarja, ki ga lahko prejmejo imetniki drugih hipotek, znaša 6.000 USD, ko je kratka prodaja dokončana. Ta ukrep naj bi zmanjšal spodbude imetnikov drugih hipotek, da bi se lotili nad kosom izkupička od prodaje od doma, s čimer bi se izognili zamudam in olajšali dokončanje prodaje. Nova pravila prav tako omogočajo lastnikom stanovanj z zgrešenimi hipotekarnimi plačili in resnimi finančnimi težavami, da predložijo manj dokumentov, ki bodo odobreni za kratko prodajo. Lastniki stanovanj prejmejo hitrejšo odobritev, če se soočajo s finančnimi težavami, kot so izgubljena služba, ločitev, smrt v družini ali preselitev zaposlitve..^[1]

Zapleti za kupce pri izključitvi in ​​kratki prodaji

Izključitve in kratka prodaja kupcem ponujajo velike popuste. Nekdo, ki kupi hišo na kratki razprodaji, lahko pričakuje, da bo hiša stala 10% manj kot običajna hiša na trgu; iztiritve so še cenejše, pogosto za približno 30%.^[2] Vendar pa ti nakupi niso brez zapletov.

Najpogostejša težava z zaprtimi lastnostmi je, da se pogosto prodajajo "takšne, kot so", zato hiša morda potrebuje popravila, ki so včasih zelo draga. Ko kupec zapusti premoženje na dražbi, mora kupec isti dan plačati z gotovino, kar pomeni, da nepremičnine ne more pregledati, zato nima pojma o obsegu potrebnih popravil. Včasih lahko od kupca izključene nepremičnine od prejšnjega lastnika zahteva plačilo neplačanih davkov na nepremičnine. Nazadnje odkupni zakoni omogočajo, da posojilojemalci lahko povrnejo zaprt dom, tudi če so ga po izključitvi prodali. To lahko kupcem povzroči veliko zapletov.

Nepremičnine na kratki prodaji se pogosto kupujejo tudi za ceno, ki ni nižja od cen. Vendar pa je postopek lahko dolgotrajen. Nakup nepremičnine v kratki prodaji ponavadi traja veliko dlje, saj se s prodajo ne strinjata le kupec in prodajalec. Vsi prodajo posojilodajalcev, ki imajo na nepremičnini zastavno pravico, se morajo strinjati tudi s prodajo. Če je prvo hipoteko prvotni posojilodajalec prodal, je zdaj lahko v lasti več bank. Če je na hiši druga hipoteka, so lahko tudi posojilodajalci v drugi hipoteki zastavni lastniki. Če vsi posojilodajalci odobrijo kratko prodajo, je potreben čas in lahko celo prepreči, da bi se posel sklenil, če se posojilodajalec ne strinja ali če prodajalec med dolgim ​​čakanjem ne more več izvajati hipotekarnih plačil (in se zato lahko zaprejo). Za dokončanje večine prodaje traja 3 do 12 mesecev. Poleg tega je kratka prodaja tvegana za kupce in prodajalce, saj lahko banka kadar koli izvleče hišo s trga brez posledic.

Bonitetna ocena

Zaradi omejevanja dostopa lahko kreditna ocena posojilojemalca pade za 200 do 400 točk. Na kreditnem poročilu ostaja 7 let. To lahko zelo negativno vpliva na prihodnje zadolževanje in celo na zaposlitvene priložnosti, kadar potencialni delodajalec zahteva varnostni pregled vseh zaposlenih. Vzpostavitev pravic je del javnega zapisa.

Kratka prodaja lahko povzroči padec bonitetne ocene za 50 do 130 točk, čeprav je večje znižanje običajno posledica tega, da posojilojemalec ne bo plačal posojila. V kreditnih poročilih bo navedeno, da je bilo posojilo v kratki prodaji „poravnano“, „plačano po dogovoru“ ali „plačano manj kot v celoti“.

Prihodnje domovanje

Po izključitvi dovoljenja za hišo ima posameznik pravico kupiti drugi dom čez 5 let, z nekaj omejitvami ali v 7 letih brez omejitev. Posamezniki morajo prijaviti izključitev vseh prihodnjih zahtevkov za posojilo.

Po kratki prodaji lahko posameznik takoj kupi nov dom, če njihova plačila niso bila nikoli več kot 30 dni in posojilodajalec ne zahteva, da posojilo vrnejo. Vendar je iskanje novega posojilodajalca lahko težavno.

Zadnje novice o zaprtju

Reference

• Wikipedia: Kratka prodaja (nepremičnine)
• "Kratka prodaja", da se poveča - Časopis Wall Street
• Kako lahko dobim gotovino za kratko prodajo? - About.com
• Prednosti in slabosti nakupa izključitve - FrontDoor.com