Konvencionalna posojila proti FHA posojila
Share
Domači kupci, ki nameravajo nakazati manj kot 10% prodajne cene stanovanja, bi morali oceniti oboje Posojila FHA in običajna posojila. FHA
Vsebina: Konvencionalna posojila v primerjavi s FHA posojilom
- 1 Kaj je konvencionalno posojilo?
- 2 Kaj je posojilo FHA?
- 3 Upravičenost
- 3.1 Upravičenost do običajnih posojil
- 3.2 Upravičenost do posojil FHA
- 4 Hipotekarno zavarovanje
- 4.1 Cene hipotekarnih zavarovanj
- 5 Zapiralni stroški
- 6 predvidljivi krediti
- 7 Kazni za predplačilo
- 8 Sprejemanje
- 9 prednosti in slabosti
- 10 Priljubljenost
- 11 Reference
Kaj je običajna posojila?
Konvencionalnih posojil ne jamči nobena vladna agencija, a na splošno ustrezajo smernicam, ki sta jih postavila Fannie Mae in Freddie Mac. Ko posojilodajalec posoji denar posojilojemalcu, ki želi kupiti dom, posojilodajalec posojilo ponavadi proda Fannie Mae ali Freddie Mac. Zaradi tega morajo posojilodajalci zagotoviti, da posojilojemalci izpolnjujejo smernice Fannie in Freddie za posojila.
Konvencionalna posojila so dva tipa: skladna in neskladna. Posojila, ki izpolnjujejo zahteve, upoštevajo smernice Fannie in Freddie in znašajo zneske, nižje od 417.000 dolarjev (ali na nekaterih območjih z visokimi življenjskimi stroški). Nepopolna posojila so nad pragom posojila, ki sta ga Fannie in Freddie postavila (glej jumbo hipoteko) ali so dana posojilojemalcem, ki sicer niso upravičeni do ustreznega posojila (npr. Nekomu z veliko dolga). Nepopolna posojila imajo običajno precej višjo obrestno mero kot posojila, ki izpolnjujejo pogoje.
Kaj je posojilo FHA?
Posojila FHA jamči ameriška zvezna stanovanjska uprava (tj. FHA). To jamstvo zmanjšuje tvegane posojilodajalce pri dajanju posojil in tako posojilodajalcem omogoča znižanje kvalifikacijskih meril. Zaradi tega so včasih posojila FHA edini način, da posojilojemalci s slabo bonitetno oceno (<600) or low down payment (as little as 3.5%) can buy a home.
V zameno za to garancijo FHA (kar je praktično jamstvo vlade ZDA) mora posojilojemalec kupiti hipotekarno zavarovanje prek FHA. To povečuje dolgoročne stroške posojila za posojilojemalca, vendar omogoča nakup stanovanja, ki bi bil drugače nemogoč brez dodatne vnaprejšnje pomoči.
Postopek vložitve zahtevka je podoben tako za hipotekarne hipoteke, zavarovane s FHA. Predhodna odobritev posojilodajalca je ponavadi prvi korak v postopku zaprosila za posojilo.
Upravičenost
Upravičenost do običajnih posojil
Večina običajnih posojil zahteva, da imajo posojilojemalci boniteto najmanj 620, ocene pod 700 pa lahko privedejo do dodatnih provizij ali višjih obrestnih mer. Običajni posojilodajalci, na primer banke ali kreditne zadruge, običajno zahtevajo 20-odstotno predplačilo (z nakupom zasebnega hipotekarnega zavarovanja) in običajno znašajo zgornjo mejo 45% za razmerje med dolgom in prihodkom. Druga merila za običajne hipoteke lahko vključujejo stalno zgodovino delovnih mest, popolno dokumentacijo o dohodku in premoženju ter stabilnost cen v soseski, kjer se nahaja dom.
Upravičenost do posojil FHA
Posojila FHA zahtevajo najmanj 3,5% polog, posojilojemalci pa običajno zahtevajo hipotekarno zavarovanje FHA. Najnižji zahtevani kreditni rezultat je 500; vendar se le najnižji (3,5%) kreditni rezultat 580 ali višje šteje za najnižjo (3,5%) možnost plačila. Drugi so dolžni znižati 10%.
Hipotekarno zavarovanje
Posojila FHA zahtevajo hipotekarno zavarovanje, ki ga je treba plačevati vnaprej in mesečno. Večina 15- ali 30-letnih posojil FHA zahteva, da posojilojemalec ob zaprtju plača 1,75% zneska posojila, skupaj s 0,5% letno premijo za podaljšanje dolžine posojila. Polovica vnaprejšnje premije za hipotekarno zavarovanje se povrne ob prodaji stanovanja. Mesečne premije niso potrebne, če polog znaša več kot 22% vrednosti stanovanja. Vendar pa za večino posojilojemalcev FHA tako visoko polog ni izvedljivo.
Za običajna posojila ni treba plačati hipotekarnega zavarovanja vnaprej. Vendar je trajno hipotekarno zavarovanje potrebno za običajna posojila, pri katerih je posojilojemalec nakazal manj kot 20%.
Cene hipotekarnega zavarovanja
Za posojilojemalce, ki poskušajo izbirati med običajnim posojilom in posojilom FHA, so pomemben dejavnik premije hipotekarnega zavarovanja. Cene za zasebno hipotekarno zavarovanje prek zasebne ustanove temeljijo na običajnih posojilih. To pomeni, da je premija nižja za tiste, ki plačujejo višji polog in tiste z višjimi bonitetnimi ocenami. To ne velja za posojila FHA; vsi posojilojemalci morajo vnaprej plačati 1,75% zneska posojila. Ti stroški so običajno vključeni v posojilo.
Zapiralni stroški
Posojila FHA omogočajo posojilojemalcem, da porabijo denar, ki je darilo sorodne, neprofitne organizacije ali vladne agencije, da ob zaključku plačajo 100% položnice. Nasprotno pa običajna posojila glede tega postavljajo nekatere omejitve. Na primer, nekateri običajni posojilodajalci se lahko izognejo posojilojemalcu, katerega polog v glavnem sestavlja darilo sorodnika; običajni posojilodajalci običajno želijo videti, da večino polog predstavljajo sredstva, ki jih je posojilojemalec zaslužil in prihranil.
Prevzetna posojila
Posojila FHA so na splošno predvidljiva, to pomeni, da se lahko posojilo prenese na novega lastnika, ko se hiša proda. Novi lastnik lahko prevzame posojilo FHA brez dodatnih stroškov za pridobitev novega posojila. To je velika prednost tako za prodajalce kot kupce in lahko olajša prodajo stanovanja. Seveda mora novi lastnik izpolnjevati kriterije upravičenosti do posojila FHA, da ga lahko prenese.
Tehnično je lahko vsaka hipoteka domnevna, vendar tak prenos običajnih posojil praktično ni slišati. Posojila FHA in VA so običajno edina posojila, ki jih je mogoče predvideti. Vendar je v zadnjih letih celo posojila za FHA manj verjetno.[1]
Kazni za predplačilo
Kazen predplačila je denarna kazen, naložena posojilojemalcem, ki posojilo delno ali v celoti povrnejo prehitro, s čimer se zmanjša posojilojev donos za začetno posojanje denarja. Kazni za predplačilo pri posojilih FHA niso dovoljene, medtem ko za vračilo denarja z običajnim posojilom lahko obstaja predčasno vračilo. Nekatere države prepovedujejo kazni predplačila, pogoji posojila pa se razlikujejo glede na posojilodajalca, zato je dobro, da pred odločitvijo preverite pogodbene pogodbe. Poskusite se izogniti kakršnim koli posojilom, ki imajo kazen predplačila. Za hipotekarne hipoteke verjetno obstaja kazen predplačila.
Sprejemanje
Nekateri stanovanjski kompleksi in nepremičninske naložbene nepremičnine ne omogočajo financiranja FHA, zato je običajna hipoteka lahko edina možnost pri nakupu takšnih nepremičnin; takšnih omejitev pri običajnih hipotekah ni.
Prednosti in slabosti
Običajne hipoteke je lažje obdelovati in omogočajo, da se kapital doma poveča, saj zahtevajo višja polog. Vendar pa posojilojemalci potrebujejo dobro bonitetno oceno, da so upravičeni do nižje obrestne mere, nekateri posojilodajalci pa zahtevajo do 20% kot predplačilo.
Posojilodajalci za posojila FHA so bolj pripravljeni pogledati celotno kreditno sliko, ne pa samo same kreditne ocene. Zahtevajo veliko nižjo polog in nimajo minimalne zahteve po bonitetni oceni. So dobra izbira za tiste z slabšimi bonitetnimi ocenami, posojilojemalce z zmernim razmerjem med dolgom in prihodkom ter za tiste, ki nimajo veliko denarja za predplačila.
Priljubljenost
Po finančnih krizah 2008 so se posojila FHA povečala na večji odstotek skupne izdaje hipotek.
Bruto izdaja hipoteke (vključno z refinanciranjem) v Ameriki, glede na vrsto. Vir: Bloomberg Reference
- Wikipedija: Hipotekarno posojilo
- Wikipedia: FHA zavarovano posojilo
