Nakup v najem stanovanja

Če še nikoli niste imeli lastnika stanovanja, "Najem v primerjavi z nakupom"je ena najpomembnejših odločitev, ki jo boste kdaj sprejeli. Preden se odločite, morate upoštevati več dejavnikov.

Primerjalna tabela

Nakup doma v primerjavi z najemom domačega primerjalnega grafikona

	Nakup doma	Najem doma
Vnaprejšnji stroški	Visoko - predplačilo, hipotekarne pristojbine	Nizka - najemnina prvega in prejšnjega meseca in varščina
vzdrževanje	Kupec mora vzdrževati	Najemodajalec mora vzdrževati
Spremembe lastnosti	Kupec lahko spreminja, preureja, dodaja lastnost	Najemnikom običajno ni dovoljeno spreminjati lastnosti

Vsebina: Nakup v najem stanovanja

1 Ali je to finančno smiselno?
2 Hipotekarne obresti
3 Priložnostni stroški zapadlosti
4 Davki
5 Povišanje najemnine z inflacijo
6 Vrednotenje vrednosti hiše
7 Transakcijski stroški pri nakupu
8 Provizije za posrednike pri prodaji
9 Čas in trud
10 razmerja najemnine
11 Reference

Ali je to finančno smiselno?

Za večino ljudi je nakup stanovanja deloma naložbena odločitev. Denar, porabljen za najemnino, se pogosto šteje za denar, ki ga izčrpavamo - nikoli več ga ne bomo videli. Vendar to ni celotna slika. Odločitev o najemu v primerjavi z nakupom mora upoštevati več spremenljivk:

Hipotekarne obresti
Priložnostni stroški zapadlosti
Davki
Najemnina narašča z inflacijo
Cenitev vrednosti hiše
Transakcijski stroški pri nakupu
Prodajne provizije pri prodaji
Čas in trud pri nakupu, prodaji in vzdrževanju doma (subjektivno - težko določiti)

Čeprav je lahko vsak od teh dejavnikov zapleten parameter sam po sebi, lahko za začetek analize naredite nekaj realnih predpostavk. Ko se odločite za model odločitve, ga lahko prilagodite, da dodate več parametrov ali pa se lotite večje zapletenosti.

Hipotekarne obresti

Glede na vašo kreditno zgodovino in položaj zaposlitve / dohodka bo obrestna mera, ki jo dobite, previdna. Odločite se lahko tudi, ali želite vzeti posojilo s fiksno obrestno mero ali posojilo s spremenljivo obrestno mero. Za analizo najemnine v primerjavi z nakupom predpostavimo fiksno ceno. Recimo, da je znesek vašega posojila 200.000 USD, obrestna mera pa 6,5% (fiksna) v 20 letih. To pomeni mesečno stopnjo približno 0,54% in mesečno plačilo 1,491 USD. V 20 letih boste posojilodajalcu plačali 357.875 USD - od tega bo 200.000 USD namenjenih glavnemu posojilu, 157.875 USD pa bo plačanih kot obresti.

Zanimivost hipotekarnih plačil je, da čeprav se mesečna plačila v 20 letih ne spreminjajo, se znesek tega fiksnega mesečnega plačila, ki gre v smeri obresti v primerjavi z zneskom, ki zniža neporavnano glavnico, spreminja vsak mesec. Preprosto povedano, v prvih letih hipoteke bo večina vaših plačil šla proti obrestim, vi pa se boste komaj odreznili glavnici. V zadnjih nekaj letih bo večina vaših plačil namenjena glavnici.

V našem primeru 1491 USD mesečnih plačil v obdobju 20 let povprečno plačilo obresti znaša 1.071 USD na mesec v prvem letu in le 51 USD v zadnjem letu vaše hipoteke.

Zakaj je to pomembno?

V prvih nekaj letih hipoteke znesek neporavnanih posojil komajda pada. Torej, če nameravate v hiši živeti le nekaj let, vaš kapital (vrednost hiše - neporavnani znesek posojila) ni zelo visok.

Priložnostni stroški zapadlosti

Dostojno znižanje (15% vrednosti doma) običajno zniža obrestno mero, ki jo boste morali plačati. Recimo, da odkupate 40.000 ameriških dolarjev kot vplačilo, ko kupujete dom. Ta 40.000 dolarjev je kot naložba, ki jo vložite v sredstvo (svojo hišo) v upanju, da bo sredstvo cenilo. Če bi v spletni varčevalni račun vložili 40.000 dolarjev, bi lahko vsako leto zaslužili 5% obresti (brez tveganja). Če investirate v kapital in imate srečo, bi bili donosi lahko še večji.

Skratka, izognete se možnosti naložbe tega zneska v druga sredstva, ki lahko prinesejo donose. Predpostavimo, da imate druge naložbene priložnosti, za katere veste, da vam bodo prinesle določeno (X) donosnost naložbe. Ta "X" igra pomembno vlogo pri finančnem modelu najemnine v primerjavi z nakupom.

Davki

Kaj plačate

Ko kupite dom, boste plačali davek na nepremičnine. Davek na nepremičnine lahko znaša od 0,5 do 1% vrednosti vašega doma, odvisno od tega, kje živite.

Kaj prihranite

Davek na nepremičnine, ki ga plačujete, kot tudi plačila obresti, ki jih opravite v letu, sta obdavčljiva. Tukaj je ulov, da lahko te davčne olajšave uveljavljate samo, če določite svoje odbitke in ne boste uporabili običajnega odbitka..

Koliko prihranite

V zelo osnovni simulaciji matematike predpostavimo, da:

Letni davek na nepremičnine = 2000 USD (A)
Plačila obresti v letu = 12.000 USD (B)
Na voljo standardni odbitek = 8000 USD (C)
Vaš davčni razred - 28%
Vaš dohodek - 85.000 dolarjev

Če kupite dom in določite odbitek, se bo vaš obdavčljivi dohodek zmanjšal za 14.000 USD (A + B). Če najamete, se bo vaš obdavčljivi dohodek zmanjšal za 8000 USD (C). Torej "čisti učinek" nakupa stanovanja na obdavčljivi dohodek znaša 6000 USD (A + B-C). In čisti prihranek davka na leto znaša 28% od 6000 dolarjev t.j.. 1.680 dolarjev.

Za hipoteko s fiksno obrestno mero bodo plačila obresti, ki jih opravite, najvišja v prvem letu in se bodo v naslednjih letih znižala, saj se vaša neporavnana glavnica postopoma zmanjšuje.

Najemnina narašča z inflacijo

Pri oblikovanju finančnega modela za primerjavo najema in nakupa stanovanja lahko predpostavljamo fiksna mesečna plačila s hipoteko s fiksno obrestno mero. Toda v scenariju najemnin je pričakovati, da se bo najemnina v naslednjih 20–30 letih zvišala. Letno povišanje najemnine lahko domnevamo, da znaša 2-3% - sočasno s stopnjo inflacije.

Primerjajte denarni tok za nakup (mesečni obrok, dajatve lastnika stanovanja, zavarovanje itd.) In najemnino. Upoštevajte tudi oportunitetne stroške naložbe razlike (najemnina - mesečni obrok ali obratno, odvisno od tega, kaj je večje).

Cenitev vrednosti hiše

Dolgoročno (20–30 let) se lahko domneva, da bodo vrednosti hiš vsako leto porasle s približno 5%. Ta odstotek se lahko razlikuje, odvisno od tega, kje živite in ali imate opravka z družinskim domom, mestno hišo ali stanovanjem. Ta številka pomembno vpliva na rezultat finančnega modela najemnine v primerjavi z nakupom.

Transakcijski stroški pri nakupu

Obstajajo različni transakcijski stroški, ki jih boste imeli pri nakupu stanovanja. Domači inšpekcijski pregledi, odvetniške provizije, zapiranje hipoteke, zastopniška pristojbina, davki, pristojbine za vložitev ipd. Ta znesek obravnavajte tako, kot bi obravnavali polog (v smislu stroškov, da bi izgubili priložnost, da bi ta denar vložili drugam).

Prodajne provizije pri prodaji

Prodajalec običajno plača provizijo tako kupčevim kot prodajalčevim zastopnikom. Vsaka od 3% ta provizija ponavadi znaša 6% vrednosti hiše. Kot ugibate, to pomembno vpliva na finančni model. Lahko se odločite za delo brez agentov in prevzamete 3% ali manj stroške provizije v svojem modelu.

Čas in trud

Iščete svojo sanjsko hišo je lahko obdavčljivo in lahko traja veliko časa in truda.

Najemodajalec je pri najemu odgovoren za popravljanje večine stvari, ki so v hiši običajno narobe (vodovod itd.). Ko pa kupite dom, ste odgovorni za vsa vzdrževanja.

Ljudje bodo morda morali opraviti več stikov in porabiti čas in trud, ko poskušajo prodati svojo hišo.

Najemnine

Eden od načinov, kako ugotoviti, ali kupiti ali najeti, je pogled na razmerje najemnine: kupnina tipične hiše, deljena z letno najemnino podobne hiše. Ko je razmerje najemnine nad 20, pomeni, da morate razmisliti o najemu. Med 15 in 20 se nagnite k najemu, razen če najdete dom, ki vam je resnično všeč in nameravate v njem ostati dlje časa. Če je razmerje najemnine pod 15, je smiselno kupiti.

Najemna razmerja za večja metropolitanska območja v ZDA so na voljo na spletnem mestu New York Times.

Reference

Najem v primerjavi z lastnimi: 7 dejavnikov, o katerih bi morali razmišljati celo lastniki stanovanj - Merrill Lynch

Finance